O que é Distrato na Construção Civil e como funciona

O que é Distrato?

Distrato é o processo de anulação de uma relação ou acordo contratual previamente definidos entre dois ou mais envolvidos. Ao buscar distratar o acordo, todo o vínculo e compromisso entre distratante (solicitante) e distratado (quem recebe o pedido) é anulado e encerrado.

Conheça os tipos:

1. Distrato por Resolução: aplicado em casos de descumprimento das obrigações estabelecidas no contrato;
2. Distrato por Resilição Consensual: a anulação acontece por vontade de ambos, que entram em consenso quanto à rescisão do contrato;
3. Distrato por Resilição Unilateral: aqui, o contrato é rescindido por apenas uma das partes envolvidas. Para ser válido e justo, é preciso ser explícito e ter a denúncia notificada à outra parte envolvida. A rescisão passa a não ser justa ou válida quando uma das partes sai financeiramente prejudicada, como ao realizar um alto investimento para a execução do contrato, por exemplo. Nesse caso, o processo só poderá ir em frente após um período de tempo em que o investidor receba o retorno do dinheiro de forma condizente;

O Distrato na Construção Civil

Ocorrendo nos mais variados setores da economia, os distratos são pesadelos para a Construção Civil e chegam a dar medo. Eles variam de acordo com o contexto dos acontecimentos, recebendo influência direta da crise econômica – grande responsável pelo aumento no número de devolução de imóveis. Na área de construção, as áreas mais atingidas são:

• Imóvel – entre comprador e vendedor de imóvel;
• Empreitada – entre construtora e prestadora de serviços de empreitada;
• Parceria – entre partes de uma relação profissional de parceria;

Entre 2014 e 2016 foram fechados 137.211 distratos no Brasil. O 1º trimestre de 2014 apresenta a taxa mais elevada da história: 28,5%, enquanto em em 2015 foram cerca de 5 bilhões de reais em unidades devolvidas às empresas.

Segundo índices lançados pela Abrainc-Fipe em setembro deste ano, em 2017 o cenário começou a se recuperar, tendo 2.878 rompimentos até julho. Em 2018 melhora: foram 2.418 distratos no mesmo período.

Destaco o ponto de vista segmentado para o mercado residencial, as unidades de médio e alto padrão (MAP) lançadas no 1º trimestre de 2014 possuem uma taxa de distratos sobre vendas de 35,1%. O número se mostra superior à feita para empreendimentos do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) do mesmo período, que teve uma fatia de 21,5%.

A tendência é que o mercado em geral tenha uma queda de 19% nas devoluções em comparação ao mesmo período de 2016. De forma segmentada, os distratos MAP caem 28,4% e os MCMV ficam em 0,7%.

Cuidados que construtoras e incorporadoras devem ter

Hoje existem duas opções para você, num cenário onde o contrato não é cumprido e uma das partes é lesada por inadimplência: distratar ou exigir o cumprimento do contrato, sendo que qualquer um dos casos é passível de uma indenização por perdas e danos decorrentes da ação​.

Fique atento! Quando não são cumpridas as obrigações, a possibilidade de um dos envolvidos distratar é grande. Tome cuidados e minimize os riscos para sua segurança:

1. Contrato claro: Como já falamos, as causas que levam ao encerramento de contrato são inúmeras, por isso é importante deixar as funções claras e entender detalhadamente as obrigações de cada uma das partes nas relações contratuais;
2. Seja comprometido: A dica que te dou é que você se proponha a entregar o que consegue realmente fazer. Isso porque quando uma das partes sofre prejuízo de patrimônio, ela deve provar que é capaz de prestar o serviço, no caso de a outra parte recusar-se a prestar obrigação por segurança. Garantir uma boa entrega evita erros e perda de dinheiro!;
3. Faça a sua parte: Nos casos de contratos bilaterais (onde ambos prestam um compromisso), uma das partes não pode exigir a realização da obrigação da outra sem antes haver finalizado a sua;
4. Análise de cliente: evite um contrato problemático verificando a situação financeira do interessado. Confira o CPF junto a RF, SPC, Serasa e Perfil Econômico do cliente;

Ainda que a empresa redobre a atenção na anulação de cenários tendenciosos, o risco de alguma venda se transformar em distrato continua existindo. Por isso eu reforço que você, assim como as construtoras e incorporadoras devem estar atentas a todos os aspectos para evitar que anulações de venda de imóveis ocorram.

Modelo de Contrato

Os contratos de distrato são variados, mas todos têm como informações básicas às seguintes:

1. Título
2. Qualificação das partes
3. Objeto contratual
4. Obrigações das partes
5. Penalidades em caso de descumprimento
6. Eleição de foro
7. Local, data e assinaturas

O Sienge, em parceria com o pessoal do ZeroDistrato, elaborou um modelo de distrato de compra e venda de imóveis para facilitar muito sua vida. É só baixar clicando aqui ou na imagem abaixo.

Porque é importante evitar?

Minha opinião é que a decisão de distratar deve ser bem estudada para que as perdas sejam mínimas e não encorajada. Isso porque um distrato significa tempo, dinheiro e esforços perdidos. Prevenir é sempre bom e em muitas situações o melhor caminho pra você é evitar a anulação do contrato!

A atitude pode ser a sua chance de recuperar um bom negócio e um bom relacionamento com os demais envolvidos, já que envolve muitas perdas para todos e leva em consideração uma série de fatores, como: desvalorização do imóvel, custo de revenda, gastos administrativos e judiciais.

Alguns defendem que realizar o distrato na venda de imóveis é melhor do que manter um cliente inadimplente, mas é importante manter em mente que ainda assim o rompimento no acordo de compra e venda de imóveis representa um grande prejuízo para as construtoras e incorporadoras. Para a empresa, significa perder tudo o que foi investido antes de fechar o negócio.

Ao tomar a decisão você tem que arcar com diversos prejuízos diretos e indiretos, como:

• Custos comerciais: é preciso arcar com novos custos de aquisição de clientes para vender o imóvel que foi devolvido, além de ter que pagar novamente as comissões do corretor;
• Custos com recursos humanos: diversos profissionais da empresa terão retrabalho e deverão interromper outras atividades para resolver a situação de um imóvel que voltou ao mercado;
• Custos jurídicos: gera inúmeras despesas com advogados para construção do contrato, cálculos de ressarcimento e revisão de minutas, além de gastos com eventuais processos judiciais;
• Custos de marketing: o imóvel terá que ser anunciado novamente e sem o apelo comercial de um lançamento, as chances de venda diminuem;
• Custos financeiros: pode comprometer o fluxo de caixa da empresa devido a interrupção dos pagamentos;

O futuro do distrato

No início de junho de 2018, a Câmara dos Deputados aprovou um projeto de lei que regulamenta o distrato. Atualmente não existe nenhuma regulamentação para esse tipo de acordo, obrigando muitas vezes as partes interessadas à levar os casos para os tribunais.

O texto aprovado diz que o comprador receberá 50% do que pagou quando o imóvel estiver vinculado ao regime tributário do Patrimônio de Afetação, e 25% nos demais casos. No caso de imóveis de até R$ 235 mil, a construtora ficaria com o custo da corretagem mais até 20% do valor já pago pelo comprador, desde que o total não ultrapasse 5% do valor do imóvel.

Segundo o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, o projeto garante os direitos do consumidor que paga o imóvel em dia e que vinha sendo prejudicado.

O projeto precisa ser aprovado pelo Senado até chegar à sanção presidencial. Sendo assim, os setores de Construção Civil e Imobiliário passam a ter um novo marco regulatório que trará maior segurança na hora da comercialização de empreendimentos. Além de trazer previsibilidade ao negócio e colaborar para desafogar o judiciário.

Debate na Câmara

A nova lei está gerando debate: os senadores contrários ao projeto insistiram que a redação da regra prejudica o consumidor que ficar desempregado e não tiver condições de continuar a pagar as prestações do imóvel. Enquanto os favoráveis alegam que as regras atuais geram insegurança jurídica e dão abertura para que especuladores obtenham ganhos financeiros, prejudicando construtoras e o setor da construção civil.

Confira o Projeto de Lei completo aqui.

Seja para construtoras, incorporadoras ou parceiros, por fim o processo de distrato ocorre de forma semelhante para todos: um ou ambos decidem encerrar a relação contratual firmada ou então uma das partes não cumpre com as obrigações. Lembrando que a ideia é usar a opção como último recurso para evitar perdas financeiras e desgastes!

De uma maneira ou de outra, todos assinam o termo para de maneira justa, validar a decisão de anulação.

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