Contrato de locação de imóveis: Passo a passo do que não pode faltar

Para quem tem recursos aplicados em imóveis, investidores ou construtores, não pode haver descuido na elaboração do contrato de locação. Afinal, como você sabe, é este o documento que define os direitos e deveres tanto do locador como do locatário.

Embora os investimentos em imóveis sejam tidos como muito seguros, o fato é que eles também envolvem um razoável grau de risco, quando são colocados para alugar. E um dos fatores de incerteza é, justamente, o documento firmado entre as partes.

Falhas na sua elaboração causam graves desentendimentos e muitas vezes prejuízos irreparáveis a locatários e locadores. Em casos mais extremos, isso pode  levar à perda do imóvel, o que deve servir de alerta para quem conta com os rendimentos dos aluguéis.

Imagem: Pxhere

Órgãos de defesa do consumidor, juizados e escritórios de direito imobiliário recebem inúmeras queixas, todos os dias, decorrentes de divergências sobre locação. Muitas vezes, o que falta é mais clareza e o detalhamento necessário nos contratos.

O assunto é complicado, mas para facilitar o seu entendimento vou explicar para você o que é fundamental para ter segurança nos seus contratos de locação.

É só seguir a leitura.

Lei do Inquilinato e Código Civil

Vamos começar lembrando que a locação ou aluguel é um negócio jurídico, onde uma das partes cede para a outra o usufruto de um imóvel de sua propriedade em troca de um pagamento.

O locador ou proprietário cede o bem mediante pagamento do locatário ou inquilino, para que este utilize-o conforme a finalidade prevista no contrato.

E aqui vamos à primeira regra fundamental:

Os contratos de  locação devem observar, rigorosamente, a Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, mais conhecida como a Lei do Inquilinato, da qual você já deve ter ouvido falar.

Ela sofreu alterações pela Lei 12.112 de 2009 e Lei 12.744 de 2012 e define os procedimentos legais para a locação de imóveis urbanos. Funciona como um roteiro para os contratos de aluguel. Seu regramento se aplica às edificações com fins residenciais, comerciais, industriais e por temporadas – como casas de veraneio.

Mas há exceções, veja quais são.

A mesma Lei do Inquilinato determina casos específicos que devem ser regidos pelo Código Civil Brasileiro e por leis especiais. São as locações:

• De imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, das suas autarquias e fundações públicas.
• De vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos e espaços destinados à publicidade.
• Em “apart-hotéis”, hotéis-residência ou equiparados.
• Arrendamento mercantil ou leasing, em qualquer de suas modalidades.

Direitos e deveres de locadores e locatários

Para os demais casos, o lastro legal é mesmo a Lei do Inquilinato que estabelece, entre outras coisas, os direitos e deveres dos locadores e locatários, nos seus artigos 22 e 23. Você precisa conhecer muito bem se atua ou pretende atuar com locação de imóveis.

Consta, por exemplo, como uma das obrigações do locador entregar o imóvel alugado em condições adequadas ao uso que se destina. Neste sentido, o proprietário ou imobiliária deve fornecer ao inquilino/locador um laudo de vistoria com a descrição minuciosa do estado do imóvel, quando da sua entrega.

Quanto ao locatário, deve pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação nos valores estipulados e servir-se do imóvel apenas para o uso convencionado. Ao final da locação, precisa restituir o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, salvo deterioração decorrente do seu uso normal.

No seu artigo 37, a lei define ainda as modalidades de garantia que o proprietário poderá exigir do inquilino no contrato de locação. São elas: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia ou a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Vamos explicá-las melhor mais adiante.

Também é praxe os locatários pedirem o comprovante de renda do inquilino, que pode ser a declaração do Imposto de Renda, contracheque ou extrato bancário. Normalmente, se pede do locatário rendimentos de três a quatro vezes o valor mensal do aluguel, pelo menos.

É uma forma de se ter razoável certeza das condições do inquilino de assumir aquele compromisso financeiro e cumpri-lo sem sobressaltos.

 

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