Como calcular o preço de venda de imóvel

De acordo com a pesquisa do Instituto Sensus, realizada com 1.100 participantes em diversos estados brasileiros, o consumidor deseja novidades em empreendimentos. Embora aumentem o custo, inovações tecnológicas capazes de economizar economia e de promover mais conforto e segurança, por exemplo, são desejadas pela população. No entanto, antes mesmo de construir, é preciso observar o preço de venda do imóvel.

Afinal, mesmo que a casa ou o apartamento consiga ser mais eficiente em termos de economia de água, luz e energia, o consumidor precisará desembolsar, inicialmente, um valor superior.

Ao mesmo tempo em que essa demanda pode gerar mais negócios para empresas de construção inovadoras e sustentáveis, é preciso garantir bons preços de venda de imóveis. 

Se você precificar uma casa, por exemplo, com valor bem superior à prática do mercado, corre o risco de não encontrar interessados ou de levar muito tempo com a unidade em estoque. Por outro lado, definir um valor baixo demais pode prejudicar a lucratividade do empreendimento e as finanças empresariais.

É por motivos como esses que você deve evitar erros na precificação — o que, de modo ideal, deve ser feito no planejamento do projeto. A boa notícia é que encontrar o preço de venda do imóvel não precisa ser coisa de outro mundo.

Quer saber como fazer isso? Então acompanhe este artigo, no qual explicamos o passo a passo para descobrir seus custos, valores de referência, aplicar a rentabilidade esperada e algumas dicas para te ajudar.

Primeiro, conheça seus custos

Em teoria, precificar produtos e serviços não deve ser uma tarefa complicada. Basta somar seus custos e adicionar o lucro desejado.

Você concorda?

Bem, é basicamente isso, mas além dos custos existem outras despesas que também influenciam no valor e que, portanto, devem ser inclusas no valor.

Você sabe o que é Custo Global da Construção e Custo Unitário Básico (CUB)? Encontrar esses valores é essencial para descobrir o quanto você gastou na construção e, assim, estabelecer o preço de venda do imóvel.

Antes de tudo, você precisará consultar o CUB da região onde o empreendimento será realizado. Esse valor é atualizado, mensalmente, em um site desenvolvido pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) com auxílio dos Sindicatos da Indústria da Construção Civil dos estados brasileiros e do Distrito Federal.

O papel do CUB é indicar o valor do metro quadrado para a região, de acordo com padrão, tipo, estrutura e tamanho do imóvel. O seu cálculo inclui diversos custos, como mão de obra, equipamentos e materiais de construção. Em setembro de 2019, em São Paulo, por exemplo, seu valor foi de R$ 1.430,04, mas isso não não indica o Custo Global.

Você precisa, para descobrir esse valor, multiplicar o CUB da região pela área total do empreendimento e, posteriormente, somar o valor total investido pela construtora, isto é, gastos adicionais com estudos de viabilidade e de terreno, elaboração de projetos e com insumos, por exemplo.

Mas não para por aí:

Você ainda precisará dividir o custo total encontrado pela quantidade de metros quadrados de cada unidade para encontrar o valor gasto, em média, na construção de cada um dos imóveis.

Utilize, no cálculo, indicadores da construção civil, como a Tabela SINAPI e o BDI, que soma ao valor as despesas indiretas, como gastos com administração, impostos, seguros e margem de incerteza.

Esse é um passo essencial para calcular o preço de venda de um imóvel, etapa sobre a qual você pode ler a seguir.

Afinal, quanto vale o meu imóvel e por quanto devo vendê-lo?

Após descobrir o custo global, você precisa adicionar o lucro a esse valor e, assim, definir o preço de venda do imóvel.

Essa etapa pode ser mais difícil, pois o percentual de lucro ideal varia conforme muitos fatores. O preço de venda de um imóvel, afinal, é influenciado pela condição econômica do mercado, concorrência, complexidade da realização do projeto e o perfil do cliente, isto é, por suas necessidades e poder aquisitivo.

No planejamento, para estudar a viabilidade e não precificar com um valor baixo demais, você pode utilizar o Valor Geral de Vendas (VGV). Esse índice te ajuda a estimar a receita obtida, caso todas as unidades sejam comercializadas. Para isso, basta multiplicar o preço de venda dos imóveis — já com o lucro —, pelo número de unidades disponíveis.

Naturalmente, esse cálculo apenas estima o que pode ser gerado de receita, para fins de estudo de viabilidade. No entanto, é uma boa maneira para identificar o potencial do empreendimento e, assim, decidir se vale a pena investir no projeto, de acordo com a lucratividade.

Algumas dicas de ouro para definir o preço de venda do imóvel

Você já sabe que, para definir o preço de venda de imóveis, deve primeiro encontrar o Custo Global da Construção e adicionar o lucro.

No entanto, você pode encontrar algumas dificuldades e, para otimizar o processo e garantir que você encontre um preço ideal, sugiro que:

• Use um sistema gerencial: montar um orçamento de um projeto de construção civil em planilhas do Excel não é nada produtivo, não é? Utilize um software, de preferência, específico para empresas de construção civil para calcular os custos de suas obras, levando em consideração o cronograma do projeto, insumos pré-cadastrados e índices de referência;
• Pesquise a região: você precisa levar em consideração a localidade e, para isso, vale usar como referência imóveis no mesmo bairro ou rua do seu empreendimento. Filtre as opções e encontre unidades com características semelhantes, especialmente imóveis vendidos recentemente e note que, mesmo em uma mesma região, os valores podem mudar de acordo com aspectos como história, arborização e proximidade a pontos de ônibus e estabelecimentos comerciais. Sites como o Viva Local e ZAP Imóveis podem ajudar, além de corretores imobiliários;
• Entenda que há variações em uma mesma unidade: os preços de vendas do imóvel variam de acordo com o andar, a vista e posição em relação ao sol, por exemplo. Lugares mais privilegiados permitem margens de lucro superiores;
• Leve em consideração as características do imóvel: se a unidade oferece vantagens adicionais, como fechaduras eletrônicas, câmeras de segurança, múltiplas vagas de estacionamento, áreas de lazer, academia e salas de cinema, naturalmente, você poderá cobrar mais, desde que o valor esteja de acordo com o padrão de vida do público-alvo.
• Lembre-se dos descontos: nem sempre o preço de venda do imóvel será aceito e, por isso, a empresa poderá ter que oferecer um desconto, além da comissão do corretor e despesas com documentação. Por isso, esses valores devem ser incluídos.

E então, entendeu como calcular o preço de venda de imóveis? Se você tem um corretor especializado na sua equipe, ele já deve ter conhecimentos em relação a preços por metro quadrado e regiões. No entanto, é sempre bom utilizar os valores de referência, indicadores e sistemas gerenciais para otimizar o processo, desde o planejamento à precificação.

Agora, conta pra gente: como você calcula o preço de venda de seus imóveis? Utiliza algum indicador ou site específicos que não citamos aqui? Utilize a seção abaixo para responder e, se gostou deste artigo, sinalize com um clique em ‘recomendar’!

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